空き家を解体し、更地にしよう。

それは、空き家対策のひとつの方法です。

専門家に「更地にした方がいいのでは」とアドバイスを受けるがままに、解体を決断してしまう方々もいらっしゃるのかもしれません。

更地化することで、老朽化している空き家が存在するより、印象もよくなるでしょうし、土地の状態も確認しやすくなり、売れることもあるでしょう。

ただし、注意しなければならないポイントもあります。

その空き家は、「再建築不可物件」ではないでしょうか……。

空き家を更地にするデメリットについて考える

空き家を更地化すれば、売主の方々が老朽化した空き家に対して責任を負わなくて良くなることは大きなメリットではないでしょうか。

空き家に雨漏りの問題であったり、シロアリ被害が起きたときには、売主側が買主に対して責任を負わなければならないのです。そのような深刻な問題から解放されたいと思うのなら、解体業者に依頼をして解体工事を進めればいいでしょう。

ただし、どの空き家も全部解体工事をおすすめしている訳ではありません｡　解体工事をすることのデメリットもあるので注意が必要です。

解体費用がかかってしまう

更地化のためには、その空き家を解体しなければならないため、業者に依頼をすれば解体費用がかかることになります。

また、空き家を解体すれば、固定資産税の住宅用地の軽減措置は適用されなくなってしまうため、土地の固定資産税額は通常の額に戻り今まで以上アップします。

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さらに、もう一つの解体工事をするデメリットは、所有している空き家が再建築不可物件の場合です。

再建築不可物件とは何か

再建築不可物件とは……、新しく家を建てることが許可されない土地のことです。

もしもその空き家がこのような物件であれば、現在存在している空き家を解体して、更地にして建て替えしようと思っても工事の規制を受けてしまうことになります。

再建築不可物件を建て替えすることができないのは、建築物を工事するのに必要となる「建築確認申請」の許可を得ることができないからです。

どうしてそのような事態になってしまうのかといえば、接道義務違反の土地に建ってしまっている事例などを考えることができます。

「接道義務」とは……、建築基準法で決められている道路に2ｍ以上接していなくてはならないというルールのこと です。

建築基準法であったり、都市計画法などが制定される以前に建った空き家だと、ほぼ再建築不可物件に該当してしまうのではないでしょうか。

また、建築基準法で決められた道路に接していない場合であったり、土地が面している通路が建築基準法で決められた道路でない場合も再建築不可物件となります。

空き家が再建築不可物件であるデメリット

その空き家が再建築不可物件であるデメリットは、ズバリ、空き家を解体しても建て直しができないことです。

安くて再建築不可物件を購入する方々もいらっしゃるのかもしれませんが、そのような家屋は、もしも災害が起こり倒壊してしまったとしても建て直しをすることができないのです。

家屋の主要部がまだ無事であるのなら修繕工事ができることもあるのですが、完全に倒壊してしまえば、再建築できる土地にする工夫をしない限り、二度と家屋として蘇らすことは不可能です。

再建築不可物件の空き家を解体　更地の活用方法

再建築不可物件の空き家を解体し更地にしても、購入者がいないという訳ではありません｡　

用途は制限されるため、資産価値はどうしても下がってしまうのですが、それでも充分、利用価値は存在しています。価格が安いから購入しようという人もいるかもしれません。

また、売却するのではなくご自身でも更地の活用方法を考えるといいでしょう。

有料駐輪場として利用する

敷地に入るまでの間口が2m以下であるのなら、選択肢として有料駐輪場を考えることができます。自転車やバイクであれば、間口が2m以下だとしても敷地内に進入することが可能です。

ただし、そのようなものが近所に多ければそれだけ需要が減るため、周辺の環境のリサーチも必要です。

それ程こだわりがなければ、簡単な工事ですぐに営業をスタートすることができます。

都心部であればそれなりのニーズが見込まれるでしょう。

自動販売機を設置する

自動販売機を設置するという方法も検討の余地があります。

業者に土地を貸し出す方法であれば、自動販売機を管理する手間は不要になるのですが、一方でマージン制となり、収益は少なくなる傾向があります。

またご自身で自動販売機を仕入れ、設置する選択肢があります。こちらの方法であれば、収益は比較的多くなりますが、自身で管理をしなければならないため手間がかかります。

自動販売機ビジネスは一見簡単なようにも見えるのですが、ゴミの問題もありますし、放置することで害虫が発生してしまったり利用者がその場所にたむろして治安が悪化してしまうなどの不安要素もあるため、そのことについての対策も必要です。

コンテナハウスを設置

コンテナハウスであったり、プレハブを設置し、倉庫やトランクルームとして商売をすることも方法のひとつです。

再建築不可物件であったとしても、以下の条件に該当すれば、コンテナハウス、プレハブの設置は行うことができます。

・新築以外である
・防火地域・準防火地域ではない
・床面積が10㎡以下

コンテナハウスであれば、購入する際初期費用は発生しますが、ランニングコストにお金があまりかからないメリットがあります。充分、高い利益率も期待することができるでしょう。

いざやめるときも、撤去の手間がそれ程かからないのもメリットです。

資材置き場として貸出

側に工場などある場合は、資材置き場として貸出需要もあります。

ただし、再建築不可物件は車の進入が難しい場合があるため、そのあたりの見極めが必要となるでしょう。

トラックなどが敷地内に入れない事態にもなってしまうことがあるかもしれませんが、ひとつの選択肢として検討ください。

トレーラーハウスを設置

トレーラーハウスは、クルマに牽引されて移動する荷台車両のことです。クルマでの旅行をイメージする方々もいるでしょうけど、収益物件としての活用も充分想定することができます。

トレーラーハウスは、一般の住宅のことを考えればより安価に購入することができます。

車両としての扱いであるため固定資産税はかかりませんし、自走機能がないので自動車税もかからないことは大きなメリットです。

水道・電気・ガスなどのライフラインは、通常の住宅と同じようにして引くことが可能です。手軽にスタートできるビジネスの一例です。

ただし、サイズによっては車両として扱われることがあるため車検が必要となったり、各種税金も発生することになるため注意が必要です。

家庭菜園

その更地を利用して、家庭菜園をはじめるのもいいのではないでしょうか。

近年レンタル農園もかなり流行っているので、家庭菜園を貸出するのも1つの手軽な方法です。

農園を運営するために、土地を整えることであったり、土の準備が必要ですが、それ程難易度が高い問題でもありません。

ただし、農園の場合、雑草が繁殖してしまったり、害虫が発生してしまう問題があります。近隣の方々とトラブルになる可能性もない訳ではありませんので、マメな手入れも必要不可欠です。

まとめ

空き家を解体すればメンテナンスの負担がかからないというメリットもあるのですが、一度再建築不可物件を解体工事をして更地にしてしまえば、新しい建物は原則として建てることができません。

さらに、住宅用地において適用される固定資産税の特例からは対象外となるため、固定資産税額も大幅にアップします。

ただし、紹介しているように活用の方法がないという訳でもありません｡そのあたりの問題をよく検討したうえでの対応が必要です。

こんなときにどうすればいいか迷ってしまうことも多々あるでしょう。

そのようなときには、ぜひ解体アスベスト相談窓口にご相談ください。

 解体アスベスト相談窓口は、空き家問題に対しての適切なアドバイスを行うとともに、解体工事について気軽に相談することができる問い合わせフォームです。