所有していらっしゃる家屋を解体しなければならないか、とても悩むことがあるのではないでしょうか。

空き家を解体して、更地にするためには単に解体ということだけでなく、解体工事を行ったあとで、整地をしてキレイに整えた状態にする必要があります。

更地化とは、すぐに新しい建物が建てられる状態のことを言います。

おおかた、空き家を解体業者に依頼して、解体工事と整地はセットで行われることが多いですが、業者によっては別の場合もあります。

更地化のために整地が必要

家屋を解体しようとすれば、大量のコンクリートの破片や、細々とした砂利、木くずや鉄くず……などが大量に発生します。

そのままの状態であれば、すぐに土地を使いたいと思ってもそこから整地する時間、費用がかかり、それでは買い手の方々にとって大きな負担です。その土地は誰からも見向きされない可能性が出てきます。

解体工事をすすめて売却することまでを考えているのであれば、「解体工事＋整地」を総合的にとらえる必要があります。

空き家を解体しない選択肢

空き家を解体工事しないで、そのままの状態で売るという選択肢も当然あります。

まだ住むことができる状態の家屋であれば、解体をしないでも売れる可能性は充分にあります。

そうとう築年数が経過している古い空き家だとしても、リフォーム利用のため購入を検討する方々、不動産投資のため中古物件を求めているような方々がいるため、 そのままの状態でも買い手が見つかることはあります。

実際問題、自分自身の勝手な判断で空き家を解体してしまい、更地化し、 余計な高額費用がかかってしまったあげくに、そのままの状態で売った方が良かった……ということも起こるため、わからないことは専門家に一度相談する姿勢をもつといいでしょう。

空き家を解体　更地化するメリット

もちろん、空き家を解体し更地化するメリットは数々あります。

買い手が見つかりやすくなる

まずひとつ。メリットは、更地化することで買い手が見つかりやすくなることです。

購入を希望している方が、建物管理に手間がかかりかなり大変……だと思うような空き家であれば、解体することで手間を削減することができ、かつ、売れやすくすることができます。

土地の状態をチェックしやすくなる

また、空き家を解体して更地化することで、その土地の状態をチェックしやすくなることもメリットのひとつです。

たとえば地面の中に埋没物があったり、土壌が汚染されていたり、地盤がしっかりしていなかったり……ということを更地であればすぐに確認することができます。

責任を負わなくても済む

もう一つのメリットは、売主の方が空き家に対してこれ以上責任を負わなくても済むことです。

空き家を売却することができても、その後物件で雨漏りやシロアリ被害……といった欠陥、不具合が発生したとき、売主が買主に対して責任を負う必要が出てきます。※「契約不適合責任」といいます。

古い空き家物件であれば、売主さんも想定していないような思わぬ欠陥も発生する可能性が高いため、空き家を取っ払い更地化してしまえば、もう、このようなリスクの不安から解消されます。

空き家を解体すれば、それだけ費用がかかる

更地化するためには、空き家を解体しなければならないため、当然のことですが解体する費用がかかってしまうことになります。

解体費用はおおかた以下のような感じです。
目安としてご参考ください。

木造：一坪あたりの解体費用4～5万円/坪
鉄骨造：一坪あたりの解体費用6～7万円/坪
鉄筋コンクリート造（RC）：一坪あたりの解体費用6～8万円/坪

30坪の木造一戸建てを解体しようと思えば、150万円あたりの解体費用が必要になるので決して安い額ではありません。

ただし、空き家の立地条件であったり、工事のタイミング、エリアによっても金額は違ってきたりし、業者によっても額は違ってきます。そのためにも複数業者から見積もりを取って比較検討するといいでしょう。

固定資産税の住宅用地の軽減措置が適用されなくなる

さらに、空き家を解体してしまえば、固定資産税の住宅用地の軽減措置が適用されなくなってしまうため、土地の固定資産税額は通常の額に戻り、かなりアップすることも注意しなければならないポイントです。

それでも空き家は解体しなければならない　その事情とは

所有者の方がどうこう考える以前に、空き家が老朽化してしまい危険な状態であれば解体はせざるを得ません。

しかし、他者が危険物件だと思っていても、所有者の見方によってはまだまだ大丈夫……と思ってしまうこともあるかもしれません。

それでは、どんな状態であれば真剣に解体工事を検討しなければならないのでしょうか。

老朽化した空き家の一般的な解体基準は以下のようになります。

築年数が法定耐用年数を超えてしまっている

老朽化した空き家の築年数が法定耐用年数を超えているのであれば、解体を検討して方がいいでしょう。

国税庁の報告によれば、木造戸建て住宅であれば、法定耐用年数は22年だということです。

そうとう短い感じもするのですが……。

この数値は、単に税務的視点のものであるため、実際起こる劣化具合を端的に語るものではありませんが、それでも空き家の資産価値は築年数に即して減少することは間違いありません。

築20年以上経過した空き家であれば、資産的価値はほとんどなくなっている可能性だって充分あります。

耐用年数を超えた空き家の老朽化は間違いなく進行し、安全性の問題であったり、住む環境に問題が生じる可能性は非常に高いです。

定期的なメンテナンスやリフォームが行われていればまだ持ちこたえることができるのかもしれませんが、そうでないのならさらに劣化は進行し、早めの対策が急務です。

旧耐震基準の家屋である

旧耐震基準で建てられた空き家であれば、解体を検討してもいいのではないでしょうか。

昔の建築基準法で建てられている古い空き家も多くあり、そのような建築物は耐震性は現在の時代よりもずっと低く不安要素が満載です。

1981年6月1日以降に建った家屋は、改正された新耐震基準が適用されているのですが、それ以前に建ったものは、旧建築基準のものです。

旧建築基準では、空き家が中規模程度の地震では倒壊しない……という基準程度にすぎないのです。

今後、どんな大規模地震が来るかもわからないですし。

近年実際に起きている地震のことであったり、専門家の警告にも目を向ければ、地震対策にはより大きな注意を払う必要があります。

旧耐震基準での空き家が現行の基準を満たすためには耐震補強をする必要が出てきます。そこにも多額の費用がかかるため、であれば解体工事の方が手っ取り早いと考えることができます。

管理できないで危険家屋となってしまう……

老朽化した空き家を適切に管理できればいいのですが、そうでなければ、危険家屋とみなされる可能性が高いです。

老朽危険家屋とは……、倒壊する危険性がそうとう高く、近隣住民などの安全を脅かしている家屋のことです。

住人の方々が高齢化してしまうことであったり、核家族化によって管理保全が難しくなってしまう空き家がたくさんあります。

管理がされないまま放置されてしまえば、より空き家の劣化は進行し、地震や台風など自然被害で倒壊してしまう確率が高まります。

老朽化した空き家物件は景観を損ねることになりますし、それだけでなく倒壊すれば、近隣の方々や通行者に命にかかわる危険をもたらし、多額の賠償も請求されてしまうでしょう。

まとめ

一概にどの家屋も解体すればいいというお話しをしているつもりはありません。

それは、解体しない方がいい選択肢も存在しているからです。

もちろん解体して更地化するメリットもありますし、さらに、解体しなければならない状態のこともあります。

特に注意をしなければならないのは、人に危害を与える恐れのある解体しなければならない状態のときです。

多くの方々が慣れない体験であるため、どうすればいいだろう……と迷うこともあるでしょう。その迷いの時間が延々と続き、その間に被害が発生してしまうかもしれません……。

空き家問題は、時間を急ぐ問題でもあるのです。

こんなときにどうすればいいか迷ってしまうことも多々あるでしょう。

そのようなときには、ぜひ解体アスベスト相談窓口にご相談ください。

 解体アスベスト相談窓口は、空き家問題に対しての適切なアドバイスを行うとともに、解体工事について気軽に相談することができる問い合わせフォームです。