空き家の実家をなんとか処分しようと思うものの、現実的にはなかなか厳しいこともあります。

その空き家を売ることができなければ、今後老朽化するばかりで、なおさら売れない状況を作り出してしまうでしょう。

 いつか危険な空き家と化してしまうことが現在既に社会問題にもなっています。みなさんも決して他人事ではありません。

 相続した空き家をなかなか売ることができない……

 親が亡くなったあと、相続した空き家を売却しようと思うものの、なかなか売れない現実を知り、そうとうストレスを蓄積している方々も少なくありません。

 なんで売ることができないのか、それは、その家屋の老朽化が甚だしいからではないでしょうか。

 建物の老朽化が激しい

 一般的に言えば、築年数が古くなればなるほど家屋の資産価値は下がると言われています。

耐用年数について言えば、木造建築であれば22年程度、鉄筋コンクリート建築であれば47年であり、それ以上経過しているものであれば、価値（税法上的に）は「0」と見なされる傾向が高いです。

 税法上の価値という言い方をしているため、「0」でも住むこともでき、決して望みが消えた訳ではありませんが、たとえ売れても好条件……というのはなかなか期待することができないでしょう。

 そのようなタイプの空き家を所有し、売却できないで、「なんで売れないのか」と頭を抱えている方々もいるようですが、ちょっと考えれば当たり前のことなのかもしれないですよね｡

 立地条件が悪い

 不動産を購入する際、多くの人たちが重視するのは利便性もです。空き家が地方であったり田舎のヘンピな場所にあれば、都市部と比較すればなかなか買い手を見つけるのが大変です。

 売れない空き家を売るためにどうすればいい？

売れない空き家を所有している方々のために、それでも売る方法について考えてみましょう。

 売り出し価格の見直しが必要

公益財団法人東日本不動産流通機構での「首都圏不動産流通市場の動向」を確認すれば、2023年度の首都圏においての中古戸建住宅の売り出し価格（新規登録物件価格）は4,294万円となっていますが、成約価格（実際に売買が決定した価格）は以下の3,848万円です。そこには相当な差を確認することができます。

 実際問題、過去10年間を確認しても、売り出し価格と成約価格には同じような傾向があります。そこから簡単に見えるのは、現在の価格で売れない場合、値下げすれば売れる可能性が高くなるということです。

 古家付き土地として売る

 実家の空き家のニーズが乏しいと感じれば、土地だけの価格で売る「古家付き土地」として売る方法も検討するといいでしょう。当然売り出し価格は安くなるのですが、空き家を売る側は解体工事の費用を負担しなくていいですし、中古住宅として売るよりも確実に買い手を見つけることができるでしょう。

 古家付き土地の場合、実際に家屋の解体費用がかかることを踏まえ、更地よりも土地の価格を下げて売りに出すことが一般的です。

 「古家付き土地」のメリット・デメリットとは

買い手側【メリット】費用を抑えたマイホーム入手の大きなチャンス

古家付き土地は、周辺の土地に対しての相場より一般的に安く、買い手側にはお得感を感じてもらえるでしょう。古家がちょっとリフォームすればまだまだ住居として頑張れる状態であれば、買い手にとって費用を抑えたマイホーム入手の大きなチャンスです。

また、買い手にとって更地のままの状態ではどのような家を建てられるのかなかなかイメージしにくいことがありますが、古家がそこに存在することで日当たりの状態であったり、配置の感じ、ボリューム感……などをつかみやすく思うでしょう。

買い手側【デメリット】解体費用を負担しなければならない

ただし、家屋を解体工事をして再び家を建築する場合は、古家の解体は買主側が手配をし、費用を負担しなければならないことがほとんどです。実際問題空き家の解体工事の費用がかかることが前提となって土地の販売価格が抑えめであるため、よく判断しないと一概にお得感は存在していないのかもしれません。

 解体工事の費用の以外にも、塀や庭木の撤去費用を負担しなければならないこともあり、整地や住宅の滅失登記費用あたりのこともしなければならないため、費用がかさむ可能性があることは買い手側が注意しなければならないことです。

円満な取引ができるために、引き渡し条件を決めるときには余計な費用が発生しないように、空き家の中にある家具の処分など取り決めをしっかりしておくことが望ましいです。

地中障害物が見つかった……

また、空き家を解体している最中に地面の下から、以前に建っていた建物の基礎であったり、浄化水槽などが見つかることもあり、それを撤去するための費用がプラスして発生してしまうかもしれません。

いわゆる地中障害物と言われるものが瑕疵（かし）にあたれば、民法の規定では、買主の方々が瑕疵の事実を知ったときから1年以内に通知をし、かつ、買主としての権利行使ができることを認知してから5年、権利を行使可能になってから10年の期間であれば損害賠償を請求することができます。

＊売買契約時の特約において、契約不適合責任が生じる期間を短縮でき、実際問題権利を行使できる期間は短くなることもあります。

家屋を解体工事することを前提とし購入した場合、スピーディーに解体工事をスタートし、地中の中の障害物が見つかれば速やかに売主側とコンタクトをとり、撤去する費用が自己負担にならないように注意が必要です。なんだか焦らされる気持ちにもなってしまうかもしれません。

売り手側【メリット】自身で空き家を解体する必要がない

 売る側の方々は、古家付き土地のメリットは自身で空き家を解体する必要がないことです。

売り手側【デメリット】値下げを要求されるかも

ただし、そうはいうものの買主の方々は決して安くはない解体費用を負担しなければならないわけですし、その分だけの下げ幅を要求してくることも多いです。

 やむなく過剰な値引きの要求に応じてしまえば、気づけば大損してしまうこともあります。

 空き家を更地にして売る

家屋の老朽化が甚だしいような場合、解体工事を売り手側がして更地化すれば売れるかもしれません。

ただし、空き家を解体すれば、固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が適用されなくなってしまい、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」も適用外となるリスクも出てきます。

それでも定期的な管理もしなければならないですし、面倒だと感じている方々は、古家が現在空き家状態であれば解体工事を行ってしまうのも方法のひとつとして考えることができます。

また、実際に古家付き土地としてセールスをスタートしてもすぐに売れるという訳ではありません｡最低でも数カ月、長期的には年単位で期間を待つ必要も出てきます。

取壊しが前提である空き家を残存させ、セールス期間が延々とのびることを考えれば、更地にしてしまった方が効率よく売却できる可能性が高まります。

まとめ

古家付き土地として売るか、価格を変えて再度売りに出すかをご検討ください。ただし、選択肢は、ご自身で解体工事をして更地にすることであるのかもしれません。

そのあたりのことは、なかなか決断も難しいことがあるため、専門家に相談をし、アドバイスを受けるといいでしょう。

一度、解体アスベスト相談窓口にご相談ください。

 解体アスベスト相談窓口は、空き家問題に対しての適切なアドバイスを行うとともに、解体工事について気軽に相談することができる問い合わせフォームです。