空き家を解体して更地にしたものの、もし売れなかったら……。

解体工事にも費用がかかりますし、いろいろと悩むことがあるでしょう。悩んでいるうちにどんどん空き家も劣化し、近隣にご迷惑をおかけすることもあります。ここでやはり、正しい情報も収集し真剣に方針をたてていかなければなりません。

空き家を解体しても、更地が売れない……

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　空き家を解体して更地にすれば、どのような土地でも売れるという訳ではありません｡　

おおかた、土地は、一般的に三カ月程度の期間があれば売れると言われているため、売り出してまだ期間が一カ月程度であればもう少し我慢して様子を見る姿勢も必要でしょう。しかし、その三カ月の期間が過ぎても売れる気配がない場合には、価格を見直すことであったり、不動産会社を変えたりするなどなんらかの対策が必要です。

なんで、その更地は売れないのか

どうしてその更地は売れないのでしょうか。それは、これから空き家を解体しようと思っている方々も真剣に考えなければならない問題です。

条件が最悪……

結局、その更地は条件が悪いから誰も買おうとはしないのです。

悪条件には、以下のようなことがあります。

• 道路に接していない
• 狭い
• 形が良くない
• 道路より土地が下がっている
• 線路など敬遠される施設の側にある
• 敷地に段差がある
• 敷地に傾斜がある
• 地中に障害物がある

……。

そもそも土地は決して安い買い物でもありませんし、買う方々も真剣になっていることは言うまでもありません。

条件の悪い更地であれば相場通りでは売れにくい可能性もあるので、条件に見合った価格設定を再考する必要があるかもしれません。

境界が確定されていない

また、境界が確定されていない土地は売れにくいです。境界部は、隣地所有者との間で裁判にもなってしまう重大な問題でもあり、トラブルの火種を抱えていると言ってもいいでしょう。

不動産会社選びが間違っている

空き家を解体した更地が売れないのは、不動産会社が粗悪で、かなり対応が悪い……ということもあります。

広告が掲載されていなかったり、掲載していたとしてもメジャーなポータルサイトでは広告されていなかったり……。無論、そんな不動産会社に任せるべきではありません。

価格設定が高すぎ

買い手が高いと思えば、やっぱりその土地は購入に至ることはありません。土地の価格は需要と供給の関係によって決まるので、需要が乏しいエリアであれば、価格はニーズに合うまで下げることも必要です。

独りよがりで価格を設定して自信満々な顔をしていることはないでしょうか。その自信の根拠はなんなのでしょうか。

売れない土地を売るためにどうすればいいのか

放置してある空き家を解体し更地にする。それはもちろん正しい選択肢のひとつです。であれば、どうすれば更地を売れるようにできるか、ここまでをしっかり追求しなければなりません。

まだまだみなさんにはできることがあります。

不動産会社を変えてみる

土地が売れない場合、不動産会社を変えてみることを検討してみてはいかがでしょうか。

不動会社を替えるときはタイミングがポイントです。

不動産会社に仲介を依頼するとき、媒介契約を結びます。

このとき、

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

の方法のどれかを選ぶことになるでしょう。

この中で専属専任媒介契約であったり、専任媒介契約は、1社だけにしか売却を依頼できません。

＊専属専任媒介契約は自己発見取引(売主が自分で買主を見つけてくること)が禁止されている。専任媒介契約は自己発見取引ができる。

現在の不動産会社と専属専任媒介契約or専任媒介契約である場合、3ヶ月の期間で締結していることが普通です。その場合、契約期間内に一方的な都合で契約解除すれば違約金が発生してしまうため、3ヶ月が来た段階で切り替えを検討するといいでしょう。

そのとき媒介契約を検討することもご検討ください。一般媒介で売れない方の場合、専任媒介に切り替えるのもいいでしょうし、専任媒介や専属専任媒介で売れないときは一般媒介に替えるという方法もあります。

一般媒介で土地が売れないのは、不動産会社がやる気を充分に発揮できない状況が考えられます。不動産会社の報酬となる仲介手数料は成功報酬となります。

一般媒介の場合、複数存在する不動産会社が競合になってしまうため、容易に仲介手数料を得られない可能性が出てきます。頑張っても無理……と判断すれば、一般媒介ではなかなか売れない可能性も出てきます。

一般媒介で売れなければ、専任媒介に替えた方が不動産会社のやる気がアップし、売れる可能性もぐんと出てくるかもしれません。

また、専任媒介や専属専任媒介で売れないときは、不動産会社が手を抜いている可能性も考えることができます。そんな業者は、複数の不動産業者に依頼可能な一般媒介に替えれば、業者に緊張感を与えることができます。

境界の確定

境界が確定していない物件は、境界を確定することで売れやすくすることができます。

土地の境界には、隣地との私有地との境である「民々境界」と、道路との境界である「官民境界」があります。更地を売りやすくするためには、民々境界、官民境界、全部を確定するといいです。

境界を全部確定するためには、測量会社に確定測量図を依頼します。

＊確定測量図の作成費用は50万円～100万円程度かかります。また、官民境界は道路の反対側の地権者の同意を得る必要があり、確定するまでに時間を要します。

隣地に打診してみる

土地が売れなければ、隣地に打診することも検討してみましょう。

特に、近辺で商売をしている方々の場合には土地需要は存在しているでしょう。病院や飲食店……などは近くに駐車場を求めていることが多いので充分に打診は意味のあることです。

値段を下げることを検討する

値下げすることも売るための方法です。

「成約価格」とは実際に売却が決まった価格のことを言います。首都圏での土地の売り出し価格と成約価格の推移のデータを過去10年間で平均したところ、成約価格は売り出し価格の93％という結果が出ています。

データ的には、土地は売り出し価格から1割程度値下げしないと売れないことになります。

空き家バンクに登録する

売れない土地は、空き家バンクに登録することも検討するといいでしょう。

空き家バンクとは、自治体が行っている不動産情報サイトのことです。空き家バンクという名前だけあって、空き家しか受け付けてくれないと思っている方々も多いですが、自治体によっては更地でも登録可能なところもあるため確認してみましょう｡

空き家バンクの中には掘り出し物件もあることより熱心に見ている方々も多いです。購入意欲の高い方々の目にとまる可能性もあり、売却の道も開けてくることでしょう。

買取を検討する

解体した土地が売れなければ買取を検討することも方法です。この「買取」とは、転売を目的としている不動産会社へ売却することです。

買取での売却価格は、仲介での売却価格のおおよそ80％程度になってしまうこともありますが、買取査定に訪れた業者が直接購入してくれるのでスピーディーに売却できます。

まとめ

空き家を解体して、更地にすれば売れると単純に考えるのは間違いです。ただし、更地化することも、空き家対策のひとつであることは間違いありません。

正しい方法は、しっかりノウハウを熟知することです。そのために専門家に意見を聞くことも大事だと思います。

解体アスベスト相談窓口は、空き家の解体であったり、更地売却など専門的問題を気軽に相談することができる問い合わせフォームです。

解体アスベスト相談窓口では、できる限り、空き家の所有者の方々にとってメリットの大きな方法を提案します。

まずは、こちらに相談することからはじめてみてはいかがでしょうか。